Tarih: 19.09.2022

Konut ve çatılı işyeri kiraları günlük hayatta en sık karşılaşılan hukuki ilişkilerdendir. Kişiler en temel ihtiyaçlardan olan barınma ihtiyacını karşılamak, meslek faaliyetlerinin yürütülmesi için son derece önemli olan bir işyerine sahip olabilmek veya kiraya veren olarak ek bir gelir elde edebilmek için bir şekilde bu sözleşmenin tarafı olmaktadırlar.

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA TÜRK BORÇLAR KANUNU M.344 VE 7409 SAYILI KANUN İLE EKLENEN GEÇİCİ MADDE’YE GÖRE KİRA BEDELİNİN TESPİTİ

 

 

Metehan DEMİRDAŞ*

Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi

Öğrenci

Makale Tarihi: 15.09.2022

                    

GİRİŞ

Konut ve çatılı işyeri kiraları günlük hayatta en sık karşılaşılan hukuki ilişkilerdendir. Kişiler en temel ihtiyaçlardan olan barınma ihtiyacını karşılamak, meslek faaliyetlerinin yürütülmesi için son derece önemli olan bir işyerine sahip olabilmek veya kiraya veren olarak ek bir gelir elde edebilmek için bir şekilde bu sözleşmenin tarafı olmaktadırlar. Bu sebeple konut ve çatılı işyeri kiraları hem 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesini düzenleyen genel hükümlerinde ayrıştırılarak hem de genel hükümlerin (m.299-338) devamında ayrı bir başlık (m.339-356) olarak düzenlenmiştir.

Kira sözleşmesi m.299’a göre kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Görüldüğü gibi kira ilişkisinde kiracı tarafın asli yükümlülüğü kira bedelinin ödenmesidir. Bu nedenle kira bedelinin belirlenmesi hususu ayrıca önem teşkil etmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi hususu da m.344 ile hükme bağlanmıştır. Hükme bakıldığında kira bedelinin belirlenmesinde bazı sınırlamalara ve kıstaslara yer verildiği görülmektedir. Kanun kira akdinin kurulduğu aşamada sözleşmelere ilişkin genel hükümler saklı kalmak üzere kira bedelinin belirlenmesine sözleşme özgürlüğü ilkesinin bir gereği olarak herhangi bir sınırlama getirmezken yeni kira dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesi konusunda sözleşme özgürlüğü ilkesini tamamen ortadan kaldırmasa da sınırlandırmıştır. Bu sınırlama TÜFE' dedi değişimlerin on iki aylık ortalamasını esas almaktadır. Kira bedelinin belirlenmesinde taraflar ve gerektiğinde hakim bu oranla bağlıdır. İşte 7409 sayılı kanun ile TBK' ya eklenen geçici madde ile bu sınırlama belli tarihler arasında yenilenen konut kiraları için yüzde yirmi beş oranına sabitlemiştir. İleride bu konuya ayrıntılı olarak değinilecektir.

MADDE 344’e GÖRE KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

Taraflar Arasında Anlaşma Varsa (m.344/1)

‘’ Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır ’’. Düzenlemeye göre taraflar kira sözleşmesiyle birlikte veya daha sonra yapacakları bir anlaşma ile yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelini belirleyebilirler. Fakat bu artış bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemelidir. Eğer söz konusu artış bu oranı geçiyorsa geçmeyen kısma itibar olunur. Sınırlama tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranından ibarettir. Taraflar bu oranın altında istedikleri miktarda artış yapabilirler. Bu hüküm bir yıldan uzun kira sözleşmelerine de uygulanır. Örneğin süresi üç yıl olarak kararlaştırılmış bir kira sözleşmesinde ikinci ve üçüncü kira dönemlerindeki kira bedelleri belirlenirken de taraflar bu hükümdeki sınırlama ile bağlıdır.

Taraflar Arasında Anlaşma Yapılmamışsa (m.344/2)

‘’ Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir ’’. Düzenlemeye göre yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin herhangi bir anlaşmaya varılmamış veya varılamamışsa kira bedeli dava yolu ile hakim tarafından belirlenir. Hakim kira bedelini belirlerken kiralananın durumunu ve hakkaniyet ölçütünü kullanır. Ancak hakim burada TÜFE’ye göre belirlenecek oran ile bağlıdır.

Kuruluş Tarihinden İtibaren Beş Yıl Geçen Sözleşmelerde (344/3)

‘’ Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir ’’. Yani sözleşme süresi ne olursa olsun bir kira ilişkisi devam ettiği sürece her beş yıllık periyotta kira bedelinin belirlenmesi bu madde uyarınca hakimden istenebilir. Tarafların sözleşmeyi ilk kurdukları sırada veya sonrasında yenilenen dönemlerde kira bedelinin arttırılacağına dair yaptıkları anlaşma bu maddeye göre açılacak kira tespit davasına engel değildir. Taraflar beş yıllık periyotlar tamamlanıncaya kadar kalan dört kira döneminde 344/1 ve 344/2 hükümlerine göre kira bedelini belirleyebilirler. Hakim kira bedelini belirlerken ölçüt olarak TÜFE’ye göre belirlenecek oranı, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti kullanacaktır.

Hakim 344/3’ e göre kira bedelini takdir ederken TÜFE’ ye göre belirlenecek oranla bağlı değildir. Ancak TÜFE'ye göre belirlenecek oran herhangi bir sınırlama oluşturmasa da kira bedelinin belirlenmesinde bir ölçüt olarak etkili olacaktır.  

Kiralananın durumu belirlenirken taşınmazın fiziki yapısı ve konfor yeterlilikleri esas alınacaktır.  

Emsal kira bedeli belirlenirken yakın tarihlerde akdedilmiş, kiralananın yakın çevresindeki ve özellikleri kiralanana benzeyen taşınmazlara ilişkin ve özellikleri kiralanana benzeyen sözleşmeler esas alınacaktır. Yargıtay 3. HD 27.06.2019-8186/5879 sayılı kararında ‘’...18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nefasete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir’’ diyerek emsal kira bedelinin belirlenmesindeki esasları ortaya koymuştur.

Hakkaniyet ölçütü de içtihatlarda hak ve nefaset indirimi olarak yer bulmuştur. Hakim hakkaniyet ölçütünü uygularken bütün gerekçelerini belirtmeli ve uygun bir hak ve nefaset indirimi uygulamalıdır. Yargıtay 3. HD 27.06.2019-8186/5879 sayılı karara göre ‘’...dava konusu kiralananın tespiti istenen dönem itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedeli belirlenerek ve bunun üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir’’. Yine Yargıtay 3. HD 16.03.2017-2781/3178 sayılı karara göre ‘’ Bilirkişi kurulu 04.03.2015 tarihli raporunda, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık brüt 5.625 TL kira bedeli getirebileceğini belirtmişlerdir. Ne var ki mahkemece hiç bir gerekçe gösterilmeden yapılan yaklaşık %30 hak ve nesafet indirimi fazla olup hakkaniyete uygun değildir. Mahkemece bu husus gözetilmeden yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir’’.  Hak ve nefaset indirimi uygulanırken aynı zamanda kiracının eski kiracı olup olmadığı da önem taşımaktadır. Ancak eski kiracı olmasına dayalı olarak yapılacak indirimin %10-20 arasında olması gerekir. Yargıtay 3. HD 14.02.2017-1487/1311 sayılı karara göre ‘’... bilirkişi raporunda dava konusu kiralananın 62.400 TL+KDV olmak üzere aylık 73.632 TL kira getirebileceği belirtilmiştir. Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre belirlenen kira bedelinden kiracının eski kiracı olduğu nazara alınarak TBK 51, 52 (BK 43,44) maddesi gereğince kiracı lehine %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken %10 dan daha az bir indirim yapılarak kira bedeli belirlenmesi doğru değildir’’.

7409 SAYILI KANUNLA EKLENEN GEÇİCİ MADDENİN m.344’e GÖRE BELİRLENECEK KİRA BEDELİNE ETKİSİ

10.06.2022 tarihinde yürürlüğe giren 7409 sayılı kanunun ile Türk Borçlar Kanunu’na Geçici Madde 1 eklenmiştir. Madde şu şekildedir: ‘’ Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır’’. TBK m.344/1 ve m.344/2 kira bedelinin belirlenmesine TÜFE’ ye göre belirlenecek oranda sınırlama getirmiştir. Bu oran TÜFE’ nin on iki aylık değişim oranına göre hesaplanır. Yani oldukça değişkendir. Ancak söz konusu düzenleme ile birlikte bu oran 10 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmeleri için yüzde yirmi beş oranına sabitlenmiştir. Ayrıca bu düzenleme sadece konut kiralarını kapsamaktadır. Yani hangi tarihte yenilenirse yenilensin bütün işyeri kiralarına yapılan artışlarda TÜFE’ye göre belirlenecek oran esas alınacaktır.

Geçici madde m.344/1’e paralel hazırlanmış ve ayrıca da m.344/2’ye atıfta bulunarak bu maddelere göre belirlenecek kira bedellerini yüzde yirmi beşlik sınırla bağlamıştır. Ancak geçici maddede beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerindeki artışa ilişkin m.344/3 ile alakalı herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır.

KİRA BEDELİNİ TESPİT DAVASI

Yukarıda da belirtildiği üzere m.344/2 ve m.344/3'e göre kira bedeli dava yolu ile hakim tarafından belirlenir. Bu dava kira bedelini tespit davasıdır.

 Yargıtay HGK 26.02.2014-633/154 sayılı kararı ile kira bedelini tespit davası ile alakalı şu esasları belirlemiştir: '' Kira parasının tespiti davaları kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir. Kira parasının tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır. Kira parasının tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir. Hakim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belliedilen yöntemlere uygun olarak kira parasının tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozduğu gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir. Kiranın tespiti kararları diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki münasebeti tespit etmez. Onun amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan ücret unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir''

Kira bedelini tespit davasının açılma süresi ve dava sonunda verilecek kararın etkisi TBK m.345’de düzenlenmiştir. Hüküm şöyledir: ‘’ Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur’’. Hükme göre kira bedelini tespit davası her durumda yenilenen dönemin sonuna kadar açılabilir. Eğer bu dava yeni kira dönemi başlangıcından otuz gün önce açılırsa veya bu sürede kira bedelinin arttırılacağı ihtar edilirse ya da sözleşmede yeni kira döneminde artış yapılacağı kararlaştırılmışsa bu dava sonucu verilecek karar yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Son olarak şunu da belirtmek gerekir ki kiraya verenin artış şartı uygulanmadan ödenen kira paralarını ihtirazı kayıt koymadan alması, kira parasının kiracının ödediği miktarda belirlendiği konusunda bir anlaşmanın varlığını göstermez ve davacının artış şartı uyarınca fark kira alacağını istemesine engel teşkil etmez. Yargıtay 3. HD 26.12.2018-4763/13351 sayılı kararında bu yönde karar vermiştir.

SONUÇ

Bu makalede TBK m.344’e göre kira bedelinin belirlenmesi ve 7409 sayılı kanunla eklenen geçici maddenin buna etkileri anlatılmaya çalışılmıştır.

Yukarıda beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerindeki artışa ilişkin m.344/3 ile alakalı geçici maddede herhangi bir düzenleme bulunmadığından bahsetmiştik. Bu tutum m.344/3’ün temel yapısına uygun gibi gözükse de uygulamada bazı sakıncalara yol açacaktır. Şöyle ki hakim m.344/3'e göre kira bedelini belirlerken herhangi bir sınırlama ile bağlı değildir. Hakim kira bedelini bazı ölçütlere, özellikle de emsal kira bedellerine göre belirlemektedir. Böylece kira bedeli her beş yılda bir günün şartlarına uygun hale getirilmekte ve böylece hukuki ilişkide taraflar arasındaki menfaat dengesi sağlanmaktadır. Yani m.344/3'ün temel amacı kira akdini kanunda sınırlı olarak belirtilen durumlar harici on yıldan erken sonlandıramayan mülk sahibinin uzun yıllar bedelini sınırlı olarak belirleyebildiği bir kira ilişkisine mahkum olmasını ve mülkiyete dayalı haklarının zedelenmesini engellemektir. Söz konusu geçici maddede ise 344/3'e ilişkin bir hüküm olmaması bu hükmü temel amacından saptıracaktır. Çünkü 10 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında m.344/1 ve m.344/2'ye göre belirlenecek kira bedellerinde  yüzde yirmi beşlik sınır uygulacak ve kiracılar bu sayede çok az miktarlarda artışlarla karşılaşacaklardır. Fakat aynı tarihlerde beşinci yılını dolduran kira sözleşmelerinde kira bedeli emsallerine göre belirlenecektir. Bu ilk bakışta çok büyük bir farka yol açmayacak gibi gözükse de 10 Haziran ile 1 Temmuz arasında yenilenen kira sözleşmelerinin kiracıları yüzde yirmi beşlik sınırdan iki defa yararlanacak ve böylece aynı emsallerdeki taşınmazlara ilişkin kira bedellerinde aşırı farklılıklar oluşacaktır. Bu da kişiler arasındaki eşitliği bozarak kamunun hukuka olan güvenini sarsacaktır.

Hakimlerin TBK m. 344/3’e göre kira bedelini tespit ederken geçici maddeyi de göz önünde bulundurup bulundurmayacakları ise tartışmalıdır. Biz ileride orataya çıkacak uyuşmazlıklarda Yargıtay’ın bu sorunu çözüme kavuşturmaya yönelik içtihatlar geliştireceğini düşünüyoruz. Çünkü kanun koyucu m.344/3 ile hakime kira bedelini belirlemesi için bir çok kıstas sunarak bedelin en hakkaniyetli ve günün koşullarına uygun şekilde belirlenmesini amaçlamıştır. Yani hakimler m.344/3’e göre kira bedelini belirledikleri sırada bir çok ölçüte başvurabiliyorken ve toplumda büyük eşitsizlik yaratcak olan bu durum da çözüme kavuşturulmaya muhtaçken önlerine gelen uyuşmazlıklarda geçici maddeyi de göz önünde bulunduracakları aşikardır.