Kılıç Avukatlık
TBK m.352/1 ve YARGITAY KARARLARI IŞIĞINDA TAHLİYE
TAAHHÜDÜ
Metehan DEMİRDAŞ*
Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi
Öğrenci
Makale Tarihi: 15.09.2022
GİRİŞ
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesine ilişkin hükümlerinde kira akdinin sonlanmasına ilişkin olarak konut ve çatılı işyeri kiraları için özel düzenlemelere yer vermiştir. Kanun konut ve çatılı işyeri kiralarında kira akdinin sonlanmasını olağan şartlarda bildirimle ve özel koşulların olması
halinde dava yoluyla olmak üzere temelde iki farklı ayrıma tabi tutmuştur. Kira sözleşmesinin dava yolu ile sonlandırılabileceği haller kiracıdan kaynaklanan sebeplerle ve kiralayandan kaynaklanan sebeplerle olmak üzere iki ayrı başlıkta düzenlenmiştir. Kiraya veren bu sebeplerin varlığı halinde
dava yoluyla veya bazı durumlarda icra yoluna başvurarak kiracının tahliyesini sağlayabilir.
Tahliye taahhüdü TBK’ da konut ve çatılı işyeri kiralarında akdin sonlanmasının kiracıdan kaynaklanan sebeplerle dava veya icra yolu ile sağlandığı özel durumlar arasında sayılmıştır. Tahliye taahhüdünü düzenleyen TBK m.352/1 şöyledir: ‘’Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı,
kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir’’. Hükme bakıldığında tahliye taahhüdünün bazı geçerlilik şartlarına bağlandığı ve diğer dava sebeplerinden (kiraya verenden kaynaklanan) farklı olarak icra yoluna da konu edilebileceği görülmektedir.
TAHLİYE TAAHHÜDÜ
GEÇERLİLİK ŞARTLARI
Taahhüt Yazılı Olarak Verilmiş Olmalıdır
Söz konusu hükümde açıkça tahliye taahhüdünün yazılı olarak verileceği belirtilmiştir. Yazılı olmayan tahliye taahhütleri geçersiz sayılacaktır. Tahliye taahhütnamesi adi veya resmi yazılı şekilde düzenlenmiş olabilir. İİK. m.275 ve 04.12.1957 tarih ve 11/26 sayılı İ.B.K. gereğince taahhütname adi
yazılı olarak düzenlenmiş ise takip borçlusu tarafından imzaya itiraz edildiği durumda kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez, sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açabilir. Fakat taahhütname noterlikçe düzenlenmiş veya imzası noterlikçe onaylı ise imzaya itiraz
edildiği durumda kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.
Taahhüt Kiracı Tarafından Verilmiş Olmalıdır
Söz konusu hükümde de açıkça belirtildiği üzere tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından verilmiş olmalıdır. Ancak birden fazla kiracı var ise taahhüdün tüm kiracılar tarafından verilmiş olması gerekir. Keza açılacak tahliye davası veya yapılacak icra takibi de tüm kiracılara yöneltilecektir. Çünkü tahliye
borcunun bölünmezliği nedeniyle kiracılar arsında zorunlu dava ve takip arkadaşlığı vardır. Burada üzerinde durulması gereken önemli bir husus da kiralanan taşınmazın aile konutu olarak kullanılması durumunda taahhüde diğer eşin de rıza verip vermeyeceğidir. Hem TMK m.194 hem de TBK m.349’da aile konutu olarak kullanılan kiralanan taşınmazlarda kiracının eşinin açık onayı olmadan sözleşmenin feshedilemeyeceği hükme bağlanmıştır. Kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdü de tahliye tarihi geldiğinde akdin feshi sonucunu doğuran bir işlemdir. Bu nedenle geçerli bir tahliye taahhüdünden bahsedebilmek için diğer eşin de açık rızasının varlığı gerekmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da T. 19.10.2005 E. 2005/652 K. 2005/583 sayılı ilamında şunları belirtmiştir: ''Zira, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun ‘Aile konutu’ başlıklı 194/1 maddesinde; ‘Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz’ hükmü yer almakta; Aynı Kanunun 194/3 maddesinde ise; ‘Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir.’ Bu hükümler göstermektedir ki, aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediğinin araştırılması gerekecektir. Öyleyse, mahkemece öncelikle bu iddia üzerinde durulmalı ve takip ve tahliyeye konu taşınmazın kaydı üzerinde şikayetçi eşin talebi üzerine “aile konutu” olduğuna ilişkin şerh verilip verilmediği, şikayetçinin bu yerin “aile konutu” olduğunun tespitine yönelik olarak açılmış bir davasının ve aile mahkemesince yapılmış bir belirlemenin bulunup bulunmadığı, araştırılmalı, sonucuna göre gerektiğinde şikayetçiye tahliyesi istenen taşınmazın aile konutu olduğunu ispata yönelik olarak aile mahkemesine dava açma yetkisi ve olanağı verilmeli ve sonuca göre bir karar verilmelidir. Bu hususlar göz ardı edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir''. Yine YHGK T. 26.10.2005 E. 2005/676 K. 2005/600 sayılı ilamında anılan karara
atıfta bulunarak aynı yönde karar vermiştir. Yukarıda belirtilen kararlara bakıldığında tahliye taahhütnamesinin olduğu bir uyuşmazlıkta tahliyesi söz konusu olan taşınmaz bir aile konutu ise diğer eşin de taahhütnameye rızası olup olmadığı ayrıca önem teşkil eder. Yani bu durumda eşin rızası
tahliye taahhütnamesinin geçerliliği için şarttır. Nitekim Yargıtay sonralarında önüne gelen benze ruyuşmazlıklarda tahliyesi istenen yerin aile konutu olduğunun tespitine yönelik olarak ailemahkemesinde dava açılmış olması halinde bu davanın bekletici mesele yapılması gerektiği yönündekararlar vermiştir (12. HD., E. 2013/11579 K. 2013/18318 T. 13.5.2013, 12. HD., E. 2012/629 K.2012/19408 T. 6.6.2012).
Ayrıca sözleşmenin tarafı olmayan diğer eşin TMK m.194/4’e göre kiraya verene yapacağı tek taraflı irade beyanı ile sözleşmenin tarafı haline gelme imkanı da vardır. Böylece diğer eş aile konutuna bağlı haklarının da ötesinde doğrudan sözleşmenin tarafı olarak kiracının haklarına sahip olmaktadır.Yargıtay 12. HD. T. 18.4.2018 E. 2016/30367 K. 2018/3319 sayılı ilamında “Somut olayda; taşınmazla ilgili olarak hakkında takip yapılan borçlunun eşi olan şikayetçinin, taşınmazın aile konutu olduğunu alacaklıya ihtar ettiği ve dolayısıyla sözleşmenin tarafı haline geldiği görülmektedir. Şikayetçi, yasa gereğince kira sözleşmesinde kiracı olarak taraf olup, alacaklının takip talebinde ileri sürdüğü taşınmazdan tahliye isteminin, bölünemez borç olması nedeniyle, kiracılar arasında zorunlu takip arkadaşlığı bulunmaktadır. Bu nedenle, mahkemece, takip alacaklısına süre verilmek suretiyle şikayetçiyi, borçlu sıfatı ile takibe dahil etmesi istenerek, bu husus yerine getirildiğinde şikayetin reddine, aksi halde, takibin, zorunlu takip arkadaşlarının tamamına yöneltilmemesi nedeni ile şikayetin kabulüne karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile istemin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir” yönünde karar vermiştir. Daha sonra Konya BAM, 7. HD. T. 6.2.2020 E. 2020/205 K.
2020/221 sayılı ilamında anılan karara atıfta bulunarak “ ... davacının istinaf başvurusunun esası incelenmeksizin HMK' nın 353/1-a-6 maddesi gereğince kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, yukarıda açıklandığı şekilde, önce şikayetçiye TMK’ nın 194/son maddesi gereğince, taşınmazın aile konutu olduğuna ilişkin alacaklıya ihtar yapması için süre verilmesi, verilen süre içerisinde ihtar yapıldığı taktirde bu defa alacaklıya şikayetçiyi borçlu sıfatıyla takibe dahil etmesi için süre verilmesi ve verilecek süre içerisinde gerekli işlemlerin yapılıp yapılmaması sonucuna göre bir karar verilmek üzere dosyanın ilk derece mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerektiği anlaşılmış...” yönünde karar vermiştir.
Yazılı Tahliye Taahhüdü Belli Bir Tahliye Tarihi İçermelidir
TBK m.352/1 “...kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği...” ifadesini içermektedir. Yani tarafların aralarında belli bir tahliye tarihini kararlaştırmaları ve yazılı geçerlilik şartının bir gereği olarak bunu taahhüde yazmaları gerekmektedir. Buna uygun hazırlanmayan taahhütler geçersiz olacaktır. Ancak uygulamada tahliye taahhütleri çoğunlukla kiracıdan beyaza imza şeklinde alınmakta ve kiraya veren tarafından daha sonra doldurularak işleme koyulmaktadır. Beyaza imza şeklinde alınan tahliye taahhütleri yukarıda açıklanan geçerlilik şartlarını taşımasalar da Yargıtay, içtihatlarında kiracının bu
imzayı serbest iradesiyle attığını ve sonrasında ne şekilde doldurulacağını kabul etmiş olduğunu gerekçe göstererek söz konusu taahhütleri geçerli kabul etmektedir. Örneğin Yargıtay 6. HD., T. 08.03.2010 E. 2010/12238 K. 2010/2452 sayılı ilamında “...davalının tahliye taahhüdünü boş olarak verdiği ve üzerinin sonradan doldurulduğu iddiası dinlenemez. Zira belgeyi imza etmekle boş olan kısmın ne şekilde doldurulacağını peşinen kabul etmiş sayılır. Bu nedenle dava süresinde açıldığına göre davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir ‘’ şeklinde karar vermiştir. Yine Yargıtay 3. HD., T. 24.04.2017 E. 2017/3375 K. 2017/5844 sayılı ilamında ‘’... kaldı ki belgenin boş olarak imzalanmış olması da belgenin geçersizliği anlamına gelmediği '' beyaza atılan imza'' belgenin içeriğinin karşı tarafa duyulan güven gereği istediği şekilde doldurması yetkisinin de belgeyi imzalayan tarafından verildiği, bu sebeplerle tahliye taahhütnamesinin boş olarak imzalanması içeriğinin imzalayan kişinin iradesi dışında olmadığı gibi ve yukarıda da belirtildiği üzere mecura girildikten ve kira ilişkisi başladıktan bir süre sonra belgenin imzalanarak karşı tarafa verilmesi nedeni ile yargılamanın yenilenmesi şartlarının oluşmadığı anlaşıldığından talebin reddine...” şeklinde karar vermiştir.
Ancak boşa atılan imza içtihatlarla kabul edilmekle birlikte bunun sonradan kiraya veren tarafından doldurulmuş halinin taraflar arasında anlaşmaya uygun olması gerektiği de ifade edilmiştir. Fakat burada ispat yükü, tahliye taahhüdünün ilk baştaki anlaşmaya uygun olmadığını iddia eden kiracıya
düşecektir. Kiracı bunu taahhüt ile aynı kuvvette bir delil ile ispatlayabilir (HMK m.201).
Taahhüt Kiralananın Teslim Edilmesinden Sonra Verilmelidir
Tahliye taahhüdünü hükme bağlayan TBK m.352/1’e bakıldığında açıkça taahhüdün kiralananın teslim tarihinden sonra verilmesi aranmıştır. Yani teslim tarihinde veya teslim tarihinden önce düzenlenen taahhütler geçersiz olacaktır. Kanun koyucunun bu hükmü koymaktaki amacı kiracıların kiraya veren
tarafından yapılacak her türlü baskıdan arınmış şekilde sözleşme yapmasını sağlamaktır. Yargıtay ise 1944 tarihli içtihadı birleştirme kararında aynı konuda sözleşme tarihini esas almıştır. İkisinin de temel amacı kiracı tarafı baskı altında tahliye taahhüdü imzalamaktan korumaktır. Bu nedenle geçerli bir tahliye taahhüdü hem kira akdinin imzalanmasından sonra hem de kiralananın tesliminden sonra verilmelidir. Tahliye taahhüdünün düzenlenme tarihinin taahhütte yazılı olarak var olması ise geçerlilik şartı değildir. Bu sadece ispat konusunda önem taşıyan bir husustur. Takibin veya davanın dayanağını teşkil eden taahhüdün sözleşme sırasında veya öncesinde verildiğini ispat yükü kiracı tarafa düşmektedir.
SONUÇ
Bu makalede tahliye taahhüdü ile alakalı hem kanuni düzenlemeler hem de uygulamadaki durum anlatılmaya ve bazı tartışmalar değerlendirilmeye çalışılmıştır. Özellikle de kiralananın aile konutu olmasının tahliye taahhüdüne etkileri yönünden öğretide görüş birliği bulunmamaktadır. Biz burada yukarıda da anılan Yargıtay kararlarına katılıyoruz. Çünkü TMK m.194’ün konuyu çözüme kavuşturmaya yeterli açıklığı bir yana aile konutu; Yargıtay HGK., T. 26.10.2005 E. 2005/676 K. 2005/600 sayılı ilamında da bahsettiği üzere eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir alandır. Bu nedenle bu denli önemli bir alanla ilgili olarak eşin tek başına bu tür kira sözleşmesini sona erdirecek bir işlem yapması diğer eşin ve ailenin zarar görmesine sebep olabilecektir.
Yine makalede bahsedilen., tahliye taahhüdünün beyaza imza şeklinde alınması durumunda taahhüdün geçerli olup olmayacağı konusunda da; hem HMK’da açılanan ispat hukuku ilkeleri hem de sözleşme serbestisi ilkesi kapsamında Yargıtay’ın görüşünü isabetli bulmaktayız.